부동산 경매 시작하기 - 왕초보 기초편

오랜만의 포스팅입니다.

5년 안에 작은 오피스텔이라도 하나 구입하자는 목표가 생겨서 열심히 공부하려고 포스팅을 다시 시작했습니다.

그러다 보니 경매에 관심이 가기 시작했어요 ㅎㅎ

 

 

지금 당장 경매를 하겠다거나, 앞으로의 목표가 경매라거나 하는 건 아니지만 

부동산에 관심이 가기 시작하니 경매는 빼놓지않고 공부해야겠더라고요.

 

 

 

초보자가 무작정 시작하기엔 어려운 분야이지만

또 모르고 있기에는 매우 흥미롭더군요 ㅎㅎ

 

 

 

 

 

저도 배우면서 포스팅을 작정할 거라 

부족한 부분이 많지만, 감안하고 읽어주시면 감사하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 경매 첫 시작, 물건 조회

 

네이버 경매 페이지

 

 

 

 

 

경매를 전문으로 하시는 분들이라면 지지옥션이나 스피드옥션 등의 정기권을 결제해서 이용하시는 게 좋지만 

단순한 공부를 위한 목적, 혹은 초보자들에게는 네이버만으로도 충분하다고 생각이 듭니다.

 

 

 

 

 

 

네이버 경매 부동산: https://land.naver.com/auction/

네이버 부동산

- 매달 3건의 물건을 무료로 열람할 수 있다.

(다른 아이디를 가지고 있다면 월 최대 9개까지 열람 가능)

- 다른 유료 사이트에서 제공하는 정보를 모두 제공하고 있다.

-단순하고 보기 편한 디자인

 

 

 

 

 

 

경기도일산동구 장항동 물건 참고용 예시

유찰 (流札) 입찰 결과 낙찰이 되지 아니하고 무효로 돌아가는 일. 응찰 가격이 내정 가격에 미달 또는 초과되는 경우에 일어난다.

 

 

 

 

유찰은 아무도 입찰하지 않을 경우에 가격이 떨어지는 상황을 의미한다.

초보자인 경우에는 되도록 2회 이상 유찰된 물건에 대해서는 관심을 가지지 않을 것을 추천.

2회 이상 유찰의 경우 특수 물건일 가능성이 많다.

대표적인 경우가 대항력이 있는 임차인인데 집주인은 별도로 있고,

해당 물건은 경매로 나와 현재 거주하고 있는 임차인이 있는 경우라고 보면 된다.

 

 

 

 

 

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주의사항 그리고 여러 가지 팁: 

 

 

 

 

1.  실제 물건은 어떨지 현장 상태 확인하기.

온라인상에서는 입지가 좋아 보여도 막상 가서 돌아다녀 보면 실제로는 별로인 곳이 종종 있다.

건물 외관 상태, 나침반 앱을 켜서 향도 확인, 옥상에 페인트 확인(누수), 물건에 사람이 살고 있는지 확인(계량기, 편지함),

주거 환경으로 적합한 장소인지(안전, 도로, 위치 등)을 확인하여 장단점을 확인한다.

해당 물건을 살펴보고, 주변을 걸어 다니고 후에 차를 이용해 조금 더 넓게 둘러본다.

학교, 병원, 편의시설, 녹지, 환경과 분위기를 느껴본다.

 

 

 

 

2. 부동산에 직접 가서 조사하기

해당 지역의 임차수요 (전월세 니즈가 많은지, 어떤 사람들이 들어오는지 등)

전 월세 매매 가격, 지역 개발 이슈가 있는지 알아본다.

3곳 이상의 중개사무소에서 조사할 것!

같은 물건이라도 공인중개사 성향에 따라 다르게 평가된다.

 

 

*  확실한 시세 파악을 위한 5가지 질문:

- 현재 최저 매물 가격이 얼마인가

- 급매물 다음 물건은 얼마인가

- 비슷한 조건의 물건은 무엇이고, 현재 가격은 얼마인가

- 저층과 탑층의 거래금액

- 그 물건이 매도가 잘 안 되는 이유

 

 

 

 

3. 체납관리비 확인하기

집이 경매로 넘어갈 경우 관리비를 내지 않는 사람들이 많다.

따라서 입찰 전에 인수해야 할 관리비가 얼마인지 정확히 조사해야 한다.

 

관리비는 공용과 전용으로 나뉘는데, 낙찰자가 인수해야 할 것은 공용관리비이다.

연체 이자는 인수 사항이 아니하며 3년이 지난 체납관리비 또한 낙찰자가 인수하지 않아도 된다.

때문에 체납관리비 금액에 포함되어 있는지 여부를 확인해야 한다.

 

 

관리사무소에 방문해 문의할 것:

- 체납된 전체 관리비 중 공용 부분에 해당되는 금액

-연체 이자

-연체된 기간

 

 

 

4. 공시지가 보기

홈택 시 > 조회/발급 > 기준시가 조회 > 오피스텔

공시지가 x 150% = 전세를 맞출 수 있는 대략적인 가격

 

 

 

 

 

 

5. 해당 물건 분석하기

말소 기준 권리: 부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우,

그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가 그렇지 않으면 그대로 남아

낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말한다.

 

처음 입학 할 때는 말소기준 권리 앞에 아무것도 없는 것을 검색하고 입찰할 것을 추천

 

 

 

 

 

6. 낙찰가 선정 방법:

a) 내가 단독 낙찰을 됐다고 가정하더라도 후회 없는 가격을 쓸 것.

b) 대출 가능 금액 계산표 이용: 대출 레버리지가 극대화되는 지점을 찾아서 낙 출가 산출:

   대출 금액: 낙찰가의 __%, 감정가의 __% 중 낮은 금액으로 나오기 때문에

이 두 가격이 만나는 지점으로 입찰하면 대출을 최대치로 받음과 동시에 가장 높은 가격을 쓸 수 있다.

c) 물건 조회수, 해당 번지, 인근 매각 물건을 통해 경쟁률 추측

 

 

 

 

7. 양도세 계산

부동산 계산기: http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EC%96%91%EB%8F%84%EC%84%B8

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